먼저 관리방식에 대해서 알아보자. 관리방식이란 주택법에 규정된 용어로, 입주자들의 과반수이상의 동의를 얻어서 자치관리와 위탁관리 가운데 하나를 선택하도록 되어있다. 현재 국토해양부의 통계를 보면 전국적으로 6:4, 수도권 7:3 정도의 비율로 위탁관리가 많다. 주민들이 위탁관리를 선택한 경우 입주자대표회의는 주택관리업 면허를 가진 업자(회사)와 위수탁관리계약을 맺고 관리를 맡기게 된다.
위탁관리수수료란 주택관리업자가 입주자 대표회의로부터 위수탁관리계약을 맺고 아파트 관리업무를 수행하고 받는 수수료로, 본사의 일반관리비와 순수이익금이 된다.
일반적인 회계용어로 표현한다면 매출이익에 해당하는 부분이다. 즉, 아파트 관리업무를 대행하는 전체 용역비(매출)에서 관리소장, 경리, 기사등 해당 아파트 관리사무소에서 근무하는 직원들의 인건비(매출원가)를 제외한 것이 순수한 이익(영업이익)이라고 할 수 있다.
그런데 우리나라의 대부분(90% 이상)의 아파트 단지에서는 관행상 위탁관리인 경우라 하더라도 위탁관리업자(관리회사)와 고용계약을 맺은 관리사무소의 직원들의 급료 등 인건비를 매월 직접 지불하고(이는 다른업종이나 다른 나라에서 볼 수 없는 관행으로 아마도 과거에 위탁관리업자가 너무 영세해서 믿을 수 없어 이런 관행이 생기고 지속되어 온 것으로 판단된다)위탁관리수수료만 송금을 해준다. 따라서 위탁관리회사는 추가적인 이익을 근본적으로 취할 수 없는 구조로 되어있고 위탁관리 수수료만이 유일한 수익이 된다.
이러한 위탁관리수수료는 다른 여느 기업과 마찬가지로 본사 임직원들의 인건비와 경비로 사용되고 남는 부분이 회사의 이익(영업이익)이 된다. 따라서 위탁관리수수료로 위탁관리회사가 하는 일은 다음과 같다.
1.우수한 인력채용을 해서 아파트 관리사무소에 배치시키는 업무에 소요되는 비용(공개채용, 면접, 광고 등)
2.관리사무소 근무 인력들의 교육 및 훈련비용(직무 교육, 서비스 교육 등)
3.사업장의 인력들에 대한 평가 및 전배 등 동기부여를 위한 기타 일상적인 인사관리 비용
4.본사의 사업장(아파트 단지)관리 인력에 대한 인건비 등 제비용
5.본사에서 전문화된 인력들을 단지를 순회하면서 하는 각종 사고예방 활동(기술적인 안전점검 및 회계점검 등)
6.아파트 단지 간 관리정보 공유를 통해 사고예방 및 관리업무의 고도화를 위한 정보시스템 구축 및 운영비용 등
7.기타 통상적인 기업의 영업비용
이러한 업무에 수행되는 비용과 회사의 수익을 1원 혹은 0.1원으로 한다는 것은 사실상 관리를 하지 않겠다는 것과 같은 말이 된다. 즉, 관리소장에게 알아서하라고 일임해 버리게 된다는 것이다.
더 나쁜 것은 정상적인 기업은 도태되어 버리고 부도덕한 기업만 살아남게 될 개연성이 아주 높아지게 된다. 즉 관리소장 채용비리 등 부당한 이익을 챙기려는 업자들리 있다면 위탁관리수수료 최저가로 관리회사를 정하도록 한 현재의 법 규정은 기회라고 할 수 있을 것이다.
건전한 사업자라고 하더라도 법 규정이 그러한데 눈뜨고 자신의 사업장을 빼앗길 수 없어 1원이나 0.1원을 제시하게 된다. 또한 아파트에서 경비나 청소, 소독 등 부대사업을 하는 용역업자들도 자신의 사업에 유리한 환경을 만들기 위해서 1원이나 0.1원을 쓰고는 관리권을 따려고 덤벼들고 있다.
이렇게 되어서야 정상적인 기업 활동이 될 수 없다. 자본주의시스템에서 기업의 역할은 매우 중요하다. 우리나라가 세계의 일류가 된 것도 삼성전자나 현대자동차, 포스코와 같은 기업이 그업종에 있기 때문이다.
그래서 나라도 잘 살고 고객도 행복한 것이다. 공동주택이 주택유형의 3분의2를 점하는 우리나라에서 건전한 공동주택전문관리회사를 육성 발전시키는 것이야 말로 관리문화 개선에 있어 시급한 일이라 생각한다.
공동주택이 이제 겨우 10% 넘는 일본에는 맨션(우리나라의 아파트)관리 전문회사 가운데 상장된 회사가 3개나 있다는 사실은 많은 사실을 시사해 준다.
이렇게 된 이유는 그 동안 우리가 너무 주택의 공급에만 열중을 해왔다는 사실에 있다. 국민, 정부, 매스컴 모두가 주택공급에만 열을 올렸지 유지, 관리 부분을 너무 소홀히 하고 방치해두었다. 현재 우리 업을 담당하고 있는 정부부처는 국토해양부의 주택건설공급과이다. 과 이름으로 알 수 있듯이 관리에 대해서는 전문성이 크게 결여 되어 있다. 담당 과장은 부동산이나 공급의 전문가가 되어야 하며 아래의 담당 사무관은 매년 바뀌고 있어 복잡한 관리업무와 법, 제도를 제대로 익힐 시간이 없다.
부산의 초고층 주상복합의 화재, 중국 상하이 고층 아파트의 화재 참사 등을 보면 결코 1원, 2원이 중요하지 않다는 것을 깨달아야 한다. 1원, 2원이 중요한 것인지, 아니면 정직하고 안전하게, 나아가서는 주민에게 친절과 서비스로 대응하는 관리회사가 중요한 것인지는 너무나 자명한 일이다.
성수대교가 붕괴되고 관련법규와 시스템을 재정비한다고 난리를 떨었다. 그 이전에 하루 빨리 공동주택의 유지, 관리, 운영 부분이 전문화, 고도화될 수 있도록 정부, 매스컴, 업계 모두가 관심과 노력을 기울이게 되기를 바란다.
자료제공=우리관리(주)

☞본사가 나아가야 할 방향제시와 아파트 관리업무에 있어 위탁관리가 자치관리보다 우월하다는 논리를 만드는 근거자료제시, 그리고 입주자대표회의에 1원(=관리비 절감)이 결코 중요하지 않다는 설득자료로 사용하기에 적합한 것 같아 본사 게시판에 올려봅니다. 참고자료로 사용해주시면 감사하겠습니다.