[대구일보] ‘미분양아파트’ 언제 다 줄이나?

지역 미분양 아파트 해법 모색



지역 부동산업계에서 아파트 할인판매는 이제 ‘꽤 흔한’ 광경이 됐다. 20～30% 할인은 기본이고, 위치와 브랜드가 낮은 업체의 일부 대형평형은 분양가에서 무려 40%까지 할인돼 팔리고 있다. 순금 선물과 해외여행 경품은 조족지혈(鳥足之血)에 속한다. 대형 외제차 경품에서부터 유통업체에서나 있을법한 ‘1+1 마케팅’도 등장했다. 60～70평형을 사면 30평형대를 덤으로 주는 식이다. 건설업체는 미분양 물량 해소에 안간힘을 쓰고 있지만 워낙 얼어붙은 경기탓에 별 성과를 거두지 못하고 있다.
IMF 이후 지역경제를 견인했던 아파트건설 사업이 최근 수년째 침체를 겪으면서 고사직전이다. 이로 인해 악어와 악어새처럼 공생관계를 유지해 왔던 분양 및 광고대행, 이삿짐센터 등 관련업체들도 아우성이다.
5월말 현재 지역경제의 발목을 잡고 있는 대구지역의 미분양아파트는 1만6천303세대. 이중 악성으로 분류되는 ‘준공 후 미분양’은 1만1천663세대로, 전체 72%를 차지하고 있다.
지방시장의 경우 주택건설 산업이 지역경제에 미치는 영향이 적지 않다. 미분양 적체로 지방업체들이 도산할 경우 이는 고스란히 지역경제의 부담이 된다. 지금의 미분양 사태가 지속된다면 선(先)분양 대금에 건설업계 대출금의 상환 불이행이 늘어나 금융시장의 위기로 연계될 가능성이 크기 때문이다.
일각에서는 책임소재도 불거지고 있다. 미분양의 원인이 업체의 잘못된 수요예측이나 지나치게 높은 분양가에서 비롯된 것이므로 업체가 책임을 져야 한다는 입장이지만 반대 측에서는 지금의 주택수요 감소는 단순히 경기적 요인이 아닌 정책적 요인이 상당히 작용하고 있다는 것을 간과해서는 안 된다고 맞불을 놓고 있다.
대구일보는 부동산 전문가인 한상훈 경주대 교수, 김영욱 대구부동산경제연구원장, 신민식 대구대 교수를 초청해 미분양 아파트의 발생원인 및 지역경제에 미치는 영향 등을 되짚어보고, 해소책이 무엇인지 알아본다. <편집자 주>

■ 지역경제의 걸림돌로 작용하고 있는 미분양아파트 발생의 주요 원인 및 특징은 무엇인가?
△한상훈 경주대 교수= 대구경북지역 미분양아파트 발생의 발생원인은 전국적인 원인과 비교하여 크게 다르지 않다. 첫째는 2007년 하반기 분양가 상한제를 피하기 위해 밀어내기 분양을 했던 건설사들의 잘못된 사업결정을 들 수 있다. 둘째, 지역의 주택공급 물량의 수급조절을 제대로 하지 못한 대구시와 경북도의 주택정책의 실패 또한 지역 미분양 아파트 증가에 일조하였다.
셋째, 대부분의 지역민들이 주택구매 결정에 있어서 실제 사용을 목적으로 한 합리적 의사결정보다는 주택가격 상승에 대한 투기적 기대심리에 기초한 구매결정을 함으로써 경기침체에 따른 주택거래 침체 및 주택가격 하락에 따른 금융부담을 제대로 견뎌내지 못한 결과다.
또 지역 미분양 시장의 특징은 무엇보다 중대형 평형의 아파트의 미분양물량이 전체 미분양 물량의 대부분을 차지하고 있다는 점이다. 비싼 분양가격 때문에 수요자 확보가 어려운 실정으로서 물량해소에 상당한 시간이 들 것으로 예상된다.
△김영욱 대구부동산경제연구원장= 대구경북지역을 포함해 전국의 미분양아파트 발생은 경기측면, 수요측면, 공급측면에서 따로 원인을 살펴봐야 한다.
우선 경기측면에서는 글로벌 금융위기 이후 실직 소득 감소하여 구매력 저하됐고, 부동산 경기 침체 지속될 것으로 예상되어 수요층의 관망세 지속되고 있기 때문이다.
수요측면에서는 대출규제(LTV, DTI) 강화와 심리적 위축이 주된 원인이고, 공급측면에서는 일시 과다 공급과 고분양가, 대형평형 위주, 공공부분(보금자리 주택) 공급 확대 등이다.
크고 비싼 아파트일수록 미분양이 많다. 결국 미분양 속출의 원인은 중대형 아파트 위주의 공급과 높은 분양가격에 있다. 미분양은 해당 건설사에 지속적인 부담으로 남고, 인근 부동산시장에도 가격 하락요인으로 작용한다. 뿐만 아니라 건설사들의 신규자금 유입을 막아 유동성 위기의 직접적 원인이 된다. 미분양 증가에 따라 건설업계 유동성 위기가 현실화되고 있다.
특히 미분양아파트의 특징은 건설업체가 수익성 확보를 위해 대형평형 위주로 공급한 것이 건설업체 자신의 발목을 잡고 있는 형국이다. 이제는 공급자 위주의 사고방식을 수요자 위주로 바꿔야 한다.
△신민식 경주대 교수= 미분양아파트의 발생원인은 2007년 말 분양가 상한제를 피하기 위한 물량이 몰리면서 나타났다. 대구경북지역의 발생원인도 별반 다르지 않다.
우리나라 주택시장에서 수요자는 가격순응자(price-taker)로서 주택공급주체가 제공하는 가격을 받아들일 수밖에 없는 것이 현실이다. 하지만 현재의 주택가격(분양가)은 주택수요자들이 감당할 수 있는 수준을 넘어서고 있다는 것이 문제다.
현재 미분양 물량이 많은 수성구와 달서구의 85㎡주택의 가격이 3억원을 호가하는 것으로 나타나 일반 서민들이 신규 아파트를 구입할 경우 많은 기회비용을 지불해야 하는 실정이다. 결국은 2000년대 이후 소득의 증가와 분양가의 상승을 비교하면 개인의 소득으로 높아진 주택을 구매할 수 있는 힘(구매력)이 소멸 또는 감소하였다고 볼 수 있다.
미분양아파트의 특징은 과거에 비해서 준공 후 미분양 주택의 수가 계속 증가하고 있고 대부분의 미분양주택이 민간에서 공급한 주택이라는 특징을 가지고 있다. 대구지역의 경우에는 특히 달서구(42.3%)와 수성구(24.2)에 66.5%로 집중되어 있다.

■ 미분양 아파트가 지역경제에 미치는 악영향은 무엇인가?
△한상훈 교수= 미분양사태의 장기화는 지역 건설업체의 재무구조 악화로 이어지더니 최근에는 지역 주택건설업체의 부도로 그 결과가 나타나고 있어 침체되어온 지역경제를 더욱 어렵게 하고 있다. 이에 따라서 입주지연 등 입주자 피해발생 뿐만 아니라 중소건설사에 대한 대출중단 및 자금회수로까지 그 여파가 확대되면서 주택 신규공급의 축소는 물론 지역경제의 앞날을 더욱 어둡다.
현재의 미분양 문제는 단순히 신규 공급주택에 대한 소비에 한정된 문제가 아니라 입주지연 및 입주율 저조, 신규 사업 감소 등의 3중고로 연계되면서 건설업체의 심각한 자금압박을 불러올 것으로 전망된다.
△김영욱 원장= 시장상황이 장기간 침체를 겪으면서 아파트 가격이 분양가격 이하로 떨어지는 마이너스 프리미엄의 시대가 됐다. 이에 따라 지역 분양시장은 예측하지 못하고 분양대열에 가담한 대다수의 계약자들에게 커다란 혼란을 초래됐고, 이는 준공 후 입주 지연, 잔금미납 상태 등으로 이어지고 있다.
건설사는 음성적 할인판매 시장을 비대화시킨 점은 큰 문제다. 이로 인해 계약자들은 계약금을 포기하고 손절매하는 물건을 다시 잡게 될 경우 오히려 손해가 적다는 논리가 성립되는 상황에서 굳이 분양받은 아파트에 미련을 가질 필요성을 느끼지 못하게 되었다.
△신민식 교수= 미분양아파트 문제가 지역경제 미치는 영향은 민간에서 공급한 주택물량 중 미분양으로 인해 투입된 원가가 회수되지 못한 자금규모를 추정(2006～2007년에 민간에서 공급된 11만호를 대상으로)하면, 수도권 4조원, 지방권이 약 18조2천억원으로 총 22조2천억원의 자금이 적체되어 있는 상태다.
정부의 공식통계에서 대기업의 브랜드 가치 하락의 이유로 노출하지 않는 미분양 물량을 포함하면 그 수는 훨씬 더 많을 것으로 추산되고 있다.
미분양 장기화가 지속되면 중소주택건설업체들의 자금 유동성은 더욱 심화될 것으로 판단되고 이것이 주택건설업체의 청산과 워크아웃으로 이어진다면 차후에 주택건설실적의 감소와 더불어 생산 및 부가가치 감소, 고용감소로 이어져 지역경제가 더욱 침체하는 결과가 초래될 것이다.

■ 현재 진행되고 있는 미분양 아파트 할인행태, 무엇이 문제인가.
△한상훈 교수= 최근 분양에 성공한 아파트의 공통점은 입지와 가격 경쟁력이며 올 하반기는 집값이 더 약세를 보일 것으로 예상돼 건설사도 가격 인하 등 자구노력을 병행할 수밖에 없을 것으로 보인다. 땡처리, 할인 판매 등은 여전히 이어질 것이다.
기존 입주자들의 할인혜택 입주자에 대한 이주 반대 등과 같은 사회적 문제는 중요한 문제로 인식하여 해결해야 할 것이다.
△김영욱 원장= ‘선 분양 후 시공’ 방식하에서는 누구든지 이러한 피해를 볼 수 있다.
현재 아파트 분양시장은 경기침체가 지속되며 미분양물량과 준공 후 미입주 물량이 사상 최대치를 갈아 치우며 점점 늘어만 가고 있고, 해소될 기미를 보이지 않음에 따라 위기상황이 그 도를 넘어서고 있다.
건설사에서는 자체적인 미분양물량 처리에 총력을 기울이고 있으며, 급기야 할인판매나 땡처리, 통매각 등 유통시장을 교란하는 마케팅 전략을 펼치는 상황까지 왔다. 하지만 이러한 마케팅 전략은 오히려 유통시장에서 거래가격의 혼란을 가져와 소비자들의 구매심리를 억제시키는 역효과를 초래하고 향후 더 내릴 것이라는 기대심리를 자극하여 점점 더 ‘콘크리트 소비자’를 양산하는 결과를 만들어 내고 있다.
△신민식 교수= 미분양 아파트 할인은 거의 전국적인 현상으로 볼 수 있다. 분양가 인하 조치는 각 주택건설업체들의 초기분양률 높이려는 의도이고 미분양이 되면 아파트 이미지뿐만 아니라 기업의 브랜드 가치도 하락할 수 있기 때문이다.
직접 할인 대신 ‘선납할인’, ‘층별 차등할인’ 등을 내세우며 분양가를 공식적으로 낮춰 팔고 있다.
하지만 기존 계약자들의 반발 때문에 상당수 건설업체는 분양가 직접 할인이 크게 확산되기는 어려울 것으로 내다보고 있다.

■ 지역의 미분양 아파트, 해소책은 없나.
△한상훈 교수= 우선 취약해진 수요기반을 강화하여 자연스럽게 미분양이 해소될 수 있는 방안을 강구해야 한다. 무주택자들의 주택 구매 능력은 지원하고, 주택 교체자의 주택 교체의 활성화를 유도함으로써 주택 구매수요를 정상화시킬 필요가 있다.
공급측면에서는 분양주택을 임대주택으로 전환하여 공급내용과 수단을 다양화하며, 추가적인 주택공급 사업을 재검토해 공급규모 및 공급시기를 분산시킬 필요가 있다. 이 같은 분양주택의 임대주택으로의 전환은 짧은 기간동안 주택구매수요의 회복이 어려운 현재의 상황에서 매우 효과적인 대안이 될 수 있을 것이다.
세제감면을 통해 투자자를 유인하는 것보다 미분양아파트를 민간 임대산업으로 전환, 활성화하는 지렛대로 삼는 것이 좀 더 수월할 것이기 때문이다.
△김영욱 원장= 사회적 분위기를 정상화시켜야 할 것을 정책당국에 주문한다.
일단 죽어가는 건설사를 살려 놓고 보자는 방안도 좋지만 그보다 사고 싶은 마음이 들도록, 시중에 너무 많이 풀린 자금이 유동화 되도록 하는 방안을 찾아보는 것이 더 나은 방법이다. 부동산을 사도 괜찮다는 성숙한 여건이 조성되면 미분양, 미입주라는 난제도 자연히 해소될 것이기 때문이다.
건설사들이 과거의 가격 패턴과 과거에 지불했던 비용 때문에, 존재하지 않는(?) 시장에 대한 미련을 가지고 변화한 패러다임을 제대로 읽지 못한다면, 더 많은 매몰비용이 추가될 뿐만 아니라 즉각 대처하여 기회로 살릴 수 있는 호기마저 놓쳐 버릴 수 있어 경영자의 결단이 필요한 시기가 왔다고 본다.
△신민식 박사= 우선 미분양 아파트 해소를 위해서는 분양가격 인하 등 업계의 자구노력과 함께 양도세와 취득세∙등록세의 감면기간을 미분양 적체가 심각한 지방권은 그 문제가 해결될 때까지 계속 연장해줄 필요가 있다.
보금자리주택 등 공공주택의 공급시기도 신축적으로 조정할 필요가 있다. 민간주택의 미분양 물량이 증가하고 있는 시점에서 저가의 공공주택 물량을 대규모로 공급하게 되면 민간 주택건설업계의 미분양 해소는 더욱 어려워지고 경영위기는 더욱 심화될 수밖에 없다.
또 기본적으로 업계 스스로 분양가 할인과 새로운 수익모델의 구축 등 자구노력이 절실하고 이와 더불어 건설업계의 숨통을 틔워줄 만한 금융권과 정부 차원의 지원도 그 어느 때보다 시급해 보인다.
대구시의 경우에는 과잉공급보다는 정부의 수요억제정책에 따른 거래감소와 주변 시세보다 높은 분양가로 미분양이 발생한 것을 알 수 있다. 대구지역의 미분양은 주택건설업체의 자구노력과 거래활성화 정책을 통해 해소해야 할 것이다.
정리= 윤용태기자 yyt@idaegu.com

사진설명 : 좌로부터 김영욱 원장, 한상훈 교수, 신민식 교수, 윤용태기자