관리목표
관리책임 및 회계분야
| 구분 | 위탁관리 | 자치관리 | 선진국 (일본) |
|---|---|---|---|
| 관리주체 | 관리회사(영리법인) | 관리사무소장 | 관리회사 |
| 관리방법 | 예방관리 | 사후관리 | 예방관리 |
| 관리상 책임주체 |
|
정기적 감독과 확인 소홀로 회계 사고 발생우려 (전문적 감독자 부족) | 탈세 원천봉쇄 |
| 조특법취지 |
|
비영리법인으로 부가세 신고의무가 없는 관계로 용역업체의 탈세를 방조할 우려가 있음 |
관리회사 작성
|
| 관리비부과 | 1차 부과내용을 본사에서 심사 후 대표회의에 심의하여 부과함으로써 공정성과 오류를 예방함 | 대표회의의 책임하에 부과함으로 적정성 여부에 대한 판단이 애매함 | 입주민이 관리 수수료 부담 |
| 위탁수수료 |
|
|
인사행정분야
| 구분 | 위탁관리 | 자치관리 | 선진국 (일본) |
|---|---|---|---|
| 직원관리 |
|
|
관리사무소 직원 관리회사 소속 (도급관리) |
| 인력확보 | 우수인력을 공개모집하여 전문직다수 확보 보충 | 우수인력확보가 제한됨 | 고급인력 다수 확보 |
| 직원교육 | 직종별, 직급별 전문적인 교육을 연간 교육계획 수립 운영함으로써 직원의 자질을 향상시킴 | 교육의 범위가 한정(관리사무소장이 운영) | 관리회사 |
| 인사교류 | 단지별 직원의 인사교류를 통해 근무의욕 증진이 가능 | 전배 불가(한정된 근무지) 직원의 근무환경 개선이 필요 |
전배가능 |
| 본사순회 지도교육 |
|
제한적 관리에 극한됨. | 수시교육 |
| 전문화인력구성 문제해결방식 |
|
관리개선이 한정됨(제한된 관리) | 지속적으로 개선사항 반영 |
시설물 유지관리분야
| 구분 | 위탁관리 | 자치관리 | 선진국 (일본) |
|---|---|---|---|
| 시설정기점검 |
|
관리사무소장의 능력 여하에 따라 운영 (비전문가인 입대의 결정에 따름으로 효율적 관리능력 미달됨) |
연간관리 계획 수립 운영 |
| 중장기관리운영 장비운영 |
|
|
중장기 관리운영 및 보류 장비 다량확보 (회사) |
| 시설물 노후화대책 |
아파트의 수명은 유지관리에 따라 좌우됨. 따라서 장기적인 보존을 위해서는 전문관리업체에 장기간 관리운영이 효율적임 |
|
최소 20년의 장기 관리로 시설물 수명을 유지함 |
| 아파트수명 | 한국의 아파트 수명은 17년 이상이 되면 재개발, 재건축을 하게 되는데 그 이유는 관리부재에 있음. (전문화된 관리로 시설물의 장기 유지, 관리하는것이 선과제임) |
일본은 50년 | |
전문성과 입주민 서비스를 겸비한 신 관리방향
| 구분 | 위탁관리 | 자치관리 | 선진국 (일본) |
|---|---|---|---|
| 기본방향 |
|
서비스 전환이 늦음 | 2000년도 시행중으로 인터넷을 이용한 관리매개체 역할을 수행중임 |
| 관리도구 | 인터넷을 매개체로 한 관리운영 KT, SK브로드밴드, LG유플러스, 기타 매개체 활용 | 단지내 국한 | |
| 고객응대 | 입주자&관리사무소&관리회사의 실시간 고객요구사항 즉시 대응 | 고객대응이 늦음 | |
| 서비스확장 |
입주민의 자산가치 증대방향
|
인프라확장이 불가함 | |
| 입주민참여관리 | 소수의 동대표에 의한 아파트관리에서 전 입주민이 참여하는 관리로 운영 | 관리운영 기술이 부족 | |
| 관리회사의 역량확충 |
건설회사에서 시공된 물건을 관리하는 수동식 관리에서 사전 시공전 입주민 편의제공을 위한 관리방향으로 시공토록 자문 제공 | 불가 | 일본은 시공전 관리회사 참여 |
